Anleihen-Check: Pfirsich oder Zitrone? Peach Property Group (Deutschland) emittiert Unternehmensanleihe

Die Peach Property Group AG plant die Emission einer neuen Unternehmensanleihe. Emittentin ist die deutsche Tochtergesellschaft Peach Property Group (Deutschland) AG. Für die Unternehmensanleihe und die Zahlungsverpflichtungen aus der Anleihe garantiert die Schweizer Muttergesellschaft Peach Property Group AG. Die Aktie der Peach Property Group AG notiert, nach einigen Fehlschlägen in der Vergangenheit, jedoch im Bereich ihrer historischen Tiefststände. Der Wandel vom Projektentwickler hin zum Bestandhalter soll nun die Trendwende bringen.

Mittelverwendung
Mit den geplanten Mittelzuflüssen soll zum einen die bestehende Anleihe 2011/2016 (ISIN DE000A1KQ8K4) refinanziert werden. Diese wurde im Juli 2011 begeben und hat ein Volumen von 46 Mio. Euro. Zudem soll der Emissionserlös für die Erweiterung des Bestandsportfolios mit renditestarken Objekten in Deutschland genutzt und dadurch die laufenden Einnahmen durch Mieterträge weiter erhöht werden.

Die in Köln ansässige Peach Property Group (Deutschland) AG ist ein Bestandhalter u.a. von Wohnimmobilien sowie von Einzelhandels- und Büroobjekten in Deutschland. Diese befinden sich in mittelgroßen Städten (B- und C-Städte) vorwiegend im Einzugsgebiet von Ballungsräumen. Darüber hinaus hat die Gesellschaft mit „Living 108“ in Berlin-Mitte in diesem Jahr ein Immobilienprojekt mit 128 Wohneinheiten entwickelt; die Einheiten wurden im ersten Halbjahr 2015 fast vollständig übergeben. Der weitere Fokus liegt aber auf der Bestandhaltung und deren weiteren Ausbau. Die Peach Property Group (Deutschland) AG hat im ersten Halbjahr 2015 ein Ergebnis nach Steuern von rund 7,4 Mio. Euro erzielt, der den Gewinn der entsprechenden Vorjahresperiode von 0,35 Mio. Euro weit übersteigt. Das Eigenkapital wurde im Vergleich zum Jahresende 2014 nahezu verdoppelt und lag per 30. Juni 2015 bei 15,5 Mio. Euro.

Die Schweizer Peach Property Group AG ist ein Immobilieninvestor mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und der Schweiz. Bestandsobjekte bilden mit einem wertmäßigen Anteil am Gesamtportfolio von mehr als 60% den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit, wobei die Objekte in Deutschland mittelbar durch die 100%-ige Tochter Peach Property Group (Deutschland) AG und ihre Tochtergesellschaften gehalten werden. Darüber hinaus besitzt die Gesellschaft weitere Bestandsimmobilien bei Zürich. Die zweite Säule des Geschäftsmodells besteht aus der Entwicklung von Immobilien mit gehobener Ausstattung an A-Standorten. Der Anteil an Bestandsimmobilien soll kontinuierlich ausgebaut werden und langfristig mindestens 75% des gesamten Portfolios ausmachen.

Stärken:
- Peach Property Group AG verfügt nach eigenen Angaben über ein unbesichertes Immobilienvermögen von 116 Mio. CHF
- hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie

Schwächen:
- Strategie fragwürdig – Wandel vom Projektentwickler (von gehobenen Objekten) hin zum Bestandhalter von „Renditeobjekten“
- „unbesichertes Immobilienvermögen“ besteht vorwiegend aus Projektentwicklungen (Gretag I und II)
- kritische Größe als börsennotierter Bestandhalter ist mit 1.500 Einheiten in Deutschland in weiter Ferne

Fazit:
Die Peach Property Group AG entwickelt sich vom Projektentwickler, der bislang eher auf hochwertige Objekte fokussiert war, hin zum Bestandhalter von „Renditeobjekten“. Dabei liegt der Schwerpunkt jedoch nicht ausschließlich auf Wohnimmobilen. Es mangelt daher u.E. ebenso an einer klaren Strategie wie an der kritischen Größe eines erfolgreichen, börsennotierten Bestandhalters von Wohnimmobilien. Während fast alle halbwegs erfolgreichen Immobilienaktien im Bereich ihrer historischen Höchststände notierten, ist die Aktie der Peach Property Group AG von ihrem Emissionspreis von 32 CHF (Nov. 2010) auf aktuell unter 10 CHF gefallen und notiert im Bereich der historischen Tiefststände.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: Eckdaten der Peach Property-Anleihe 2015/20