Anleihen-Check: UBM Development AG - lange, profitable Historie und ein attraktiver Kupon

Die UBM Development AG, der führende Immobilienentwickler Österreichs, emittiert eine fünfjährige Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 75 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption bis 100 Mio. Euro). Der Kupon beträgt 4,25%. Für die Gesellschaft sprechen insbesondere die lange, profitable Historie sowie der attraktive Kupon. Privatanleger in Deutschland und Österreich können die Anleihe voraussichtlich vom 30. November bis 4. Dezember 2015 via Börsenorder an der Börse Frankfurt zeichnen.

Unternehmen
Die UBM Development AG gilt nicht erst seit dem Merger von PIAG als führender Immobilienentwickler Österreichs. Die Gesellschaft ist breit aufgestellt und deckt die gesamte Wertschöpfungskette von Widmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis zum Verkauf ab. Der Fokus liegt dabei auf den Märkten Österreich, Deutschland und Polen sowie auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden und Frankreich tragen zur Diversifikation bei. Zum 30. Juni 2015 belief sich das Portfolio von UBM im Wesentlichen auf Bestandsimmobilien (59%), Projekte (31%) und Grundstücksvorrat (10%) im Wert von rund 1,19 Mrd. Euro. Der höchste Portfolioanteil findet sich in Österreich mit 39%, gefolgt von Deutschland mit 29% und Polen mit 23%. In den letzten 20 Jahren wurden 42 Hotels errichtet. Aktuell ist die Gesellschaft Eigentümer, Miteigentümer oder Betreiber von 18 Hotels mit rund 4.000 Zimmern. Die Projektpipeline umfasst zurzeit 11 weitere Hotels in Amsterdam, Berlin, Frankfurt und Umgebung, München, Paris, Warschau und Wien. Die Gesellschaft notiert seit der Gründung vor 142 Jahren an der Börse Wien.

Mittelverwendung
Die Gesellschaft beabsichtigt den Emissionserlös für die Realisierung bestehender und neuer Projekte, insbesondere für die geplante verstärkte Tätigkeit in den Heimatmärkten Österreich, Deutschland und Polen zu verwenden sowie einen Aufbau eines Liquiditätsvorrats für potenzielle Unternehmensakquisitionen zu ermöglichen. Zudem dienen die Erlöse der Optimierung der Finanzierungsstruktur und der Stärkung der Finanzkraft, sowie zur teilweisen Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten.

Geschäftsentwicklung
Die Geschäftsentwicklung der UBM Development AG war in den ersten neun Monaten 2015 besonders erfolgreich: So ist es gelungen, die Gesamtleistung im Berichtszeitraum auf 356,1 Mio. Euro zu steigern. Das EBT hat sich mit 24,2 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr sogar mehr als verdoppelt (2014: 11,3 Mio. Euro). Zurückzuführen ist diese deutliche Ergebnisverbesserung unter anderem auf den Verkauf des Hotels andel´s Berlin und auf Wohnungsverkäufe in Frankfurt, Berlin, Salzburg und Graz. Die UBM Development AG nutzt das positive Marktumfeld und forciert über den verstärkten Portfolioabbau hinaus neue Projektentwicklungen in Deutschland, Österreich und Polen.

Auch die zu Jahresbeginn gestartete, strukturierte Portfolioreduktion konnte bislang erfolgreich umgesetzt werden. Im Einklang mit der strategischen Neuausrichtung wurden bis zum 30. September 2015 bereits zehn Verkäufe vertraglich fixiert, bis Jahresende plant UBM weitere Immobilienverkäufe umzusetzen. Der erwartete Nettozufluss soll 2015 bei rund 100 Mio. Euro liegen. Mittelfristiges Ziel dieser Maßnahme ist es, das Immobilienportfolio der UBM von derzeit zwei Drittel Bestandsimmobilien und ein Drittel Projekten in Entwicklung in den Jahren 2015/2016 zu optimieren und dabei den Bestand auf rund 30 bis 40% zu reduzieren.

Auch die Akquisition neuer Projekte verlief im dritten Quartal 2015 erfolgreich: Die UBM sicherte sich Grundstücke in Deutschland, Polen  und Österreich. Die mit rund 1,5 Mrd. Euro gefüllte Projekt-Pipeline wurde weiter ausgebaut. Vor dem Hintergrund einer 2016 anhaltend positiven Situation auf den Immobilienmärkten rechnet die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2015 mit einer deutlichen Steigerung der Gesamtleistung sowie des EBT.

Zum 30.09.2015 beschäftigte der UBM-Konzern 688 Mitarbeiter in den vollkonsolidierten Gesellschaften. 353 davon waren operativ in der UBM beschäftigt, 335 als Angestellte in den Hotelbeteiligungen.

Ausblick
Die UBM nutzt die positive Entwicklung an den Immobilienmärkten zur weiteren Reduktion ihres Immobilienportfolios. Aus den Verkäufen soll insgesamt in den Jahren 2015 bis 2016 ein Nettozufluss (nach Kosten, Steuern und der Rückführung von projektspezifischen Finanzierungen) von bis zu 250 Mio. Euro realisiert werden. Schon 2014 erzielte die UBM das bis dahin beste Ergebnis ihrer Unternehmensgeschichte. Dank des im Februar erfolgten Mergers mit der PIAG, ist die Gesellschaft auf einem dynamischen Wachstumskurs und plant 2015 die bisherigen Rekordwerte weiter zu übertreffen. Durch zahlreiche Synergien aus der Übernahme der PIAG, einer Erhöhung des Grundkapitals im Volumen von 58,5 Mio. Euro und der sehr guten Marktbedingungen soll es auch auf Jahressicht zu kräftigen Umsatz- und Ertragssteigerungen kommen.

Stärken:
-Guter Track Record, lange Unternehmenshistorie
-UBM war in den vergangenen Jahren immer profitabel (auch während der Finanzkrise).
-Immobilienprojekte sind sowohl nach Regionen als auch Segmenten gut diversifiziert.
-erfahrenes Management
-attraktiver Kupon

Schwächen:
-Projektentwickler mit branchentypischen Risiken
-kein Rating

Fazit:
Die Projekte der UBM Development AG sind breit diversifiziert, sowohl nach Regionen als auch nach Assetklassen. Die Gesellschaft hat eine lange, erfolgreiche Historie und war in den vergangen Jahren, auch während der Finanzkrise, immer profitabel. Die UBM-Anleihe 2014/19 notiert aktuell bei ca. 103,15% und hat eine Rendite von ca. 3,9%. Ein Investment in die neue Anleihe 2015/20 erscheint u.E. attraktiv.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: UBM Development – Assetklassen

Quelle: Unternehmensangaben

Tab. 2: UBM Development – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: SRC Research (Stand: 12.11.2015), *) Pro forma

Tab. 3: UBM Development – bondspezifische Kennzahlen

Quelle: Unternehmensangaben

Tab. 4: Eckdaten der UBM Development-Anleihe 2015/20