SeniVita Sozial gGmbH: Genussscheinemission erhöht das Eigenkapital und verbessert die Bilanzstruktur

Der Markt für die Versorgung pflegebedürftiger Menschen ist aufgrund der demografischen Entwicklung ein Wachstumsmarkt. Davon profitiert die SeniVita Sozial gGmbH als einer der größten privaten Betreiber von Einrichtungen zur Alten- und Behindertenhilfe sowie der Intensivbetreuuung von schwerstpflegebedürftigen Kindern und Jugendlichen in Bayern. Auch die geplante Pflegereform und die Umstellung auf die „AltenPflege 5.0“ sollten zu höheren Abrechnungsmöglichkeiten gegenüber der stationären Pflege und damit zu Mehrerlösen führen. Nach der erfolgreichen Anleiheemission im Mai 2011, für die die SeniVita Sozial gGmbH als bester Anleiheemittent einer Mittelstandsanleihe im Jahr 2011 vom BOND MAGAZINE ausgezeichnet wurde, ist nun die Emission von börsennotierten Genussscheinen im Volumen von bis zu 25 Mio. Euro geplant. Neben einer nachzahlbaren Grundverzinsung von 7,00% und einer gewinnabhängigen Verzinsung von 1,00% ist der Kupon (nach oben) an die Umlaufrendite gekoppelt. Die Transaktion hat für SeniVita, als gemeinnütziges Unternehmen, mehrere Vorteile. Die Ausgestaltung der Genussscheine ermöglicht die Zurechnung zum Eigenkapital und damit eine Verbesserung der Bilanzstruktur. Eine Kapitalerhöhung und die Ausgabe von Aktien würden hingegen der Gemeinnützigkeit im Wege stehen, es dürfen keine Gewinnausschüttungen erfolgen. Aufgrund des stabilen Geschäftsmodells und der attrakiven Rendite sollte sich ein Investment auch für die Genussscheininvestoren auszahlen.

Unternehmen
Die SeniVita Sozial gGmbH agiert mit ihrem Geschäftsmodell im Wachstumsmarkt der Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen mit der stationären Altenpflege und mit dem Nachfolgeprodukt „AltenPflege 5.0“ (die Kombination aus seniorengerechtem Wohnen plus ambulante Pflege plus Tagespflege) sowie in spezialisierten Nischenmärkten.

Die Emittentin betreibt vier stationäre Altenpflegeeinrichtungen, sechs AltenPflege 5.0-Einrichtungen (seniorengerechtes Wohnen + ambulante Pflege +Tagespflege), zwei Altenpflege-Mischeinrichtungen (stationäre Pflege / AltenPflege 5.0), eine stationäre Kinderkrankenpflegeeinrichtung und zwei Behindertenheime. Die SeniVita Sozial gGmbH hat in Kooperation mit der Unternehmensgruppe ACASA, die dem (mittelbaren) Mehrheitsgesellschafter der Emittentin Dr. phil. Horst Wiesent gehört, die stationäre Pflege weiterentwickelt und Pflegeeinrichtungen der neuesten und fünften Generation geschaffen. Seit dem Jahr 2014 setzt die SeniVita Sozial gGmbH beim Neubau ausschließlich auf das Pflege- und Wohnkonzept „AltenPflege 5.0“, so seit März 2014 im Seniorenpark Sandler in Gefrees und ab voraussichtlich September 2014 im Seniorenhaus in Emmering. Da das neue Konzept auf dem Zusammenspiel zwischen ambulanter und teilstationärer Pflege basiert, ist neben der Schaffung von Tagespflegeabteilungen in den AltenPflege 5.0-Einrichtungen auch die Gründung von ambulanten Pflegediensten notwendig. Zurzeit bestehen sieben ambulante Pflegedienste der SeniVita Sozial gGmbH. Noch im Jahr 2014 soll die Betriebsaufnahme eines weiteren Pflegedienstes erfolgen. Diese Pflegedienste versorgen neben den Mietern in den eigenen AltenPflege 5.0-Einrichtungen auch externe Pflegebedürftige. Im Bereich Kinderkrankenpflege betreibt die Emittentin die Einrichtung St. Christophorus in Hirschaid. Die Einrichtung hat 17 Plätze für vollstationäre Pflege und einen Platz für Kurzzeitpflege. Die Einrichtung ist spezialisiert auf die Intensivpflege von Kindern und Jugendlichen als Alternative zum Krankenhausaufenthalt auf der Intensivstation. Im Bereich Behindertenhilfe betreibt die Emittentin zwei Einrichtungen. Der Luisenhof St. Benedikt in Marktredwitz wurde im Jahr 2006 eröffnet und bietet nach der Erweiterung im Jahr 2011 41 Plätze für Erwachsene und sieben Plätze für Jugendliche. Der Flößerhof St. Nepomuk in Marktrodach nahm den Betrieb im September 2013 auf und bietet 45 Erwachsenenplätze. Die Immobilie wurde 2012 erworben. Die Emittentin ist in diesem Geschäftsbereich spezialisiert auf die Betreuung von Menschen mit dem sogenannten Prader-Willi-Syndrom. Hierbei handelt es sich um einen genetischen Defekt, der zu physischen und psychischen Störungen, vor allem einer oftmals unbeherrschbaren Esssucht, führt. Die SeniVita Sozial gGmbH ist im Kern eine Betreibergesellschaft, der aber die Immobilien von sieben ihrer betriebenen Einrichtungen auch gehören.

Umstellung auf AltenPflege 5.0
Die Umstellung auf die AltenPflege 5.0 bietet für Pflegebedürftige, aber auch für SeniVita zahlreiche Vorteile. So entfällt beispielsweise die gesetzlich vorgeschriebene Fachkraftquote von 50%. Die Grundversorgung wird nun von dafür geschulten Betreuungs- und Pflegehelfern wirkungsvoller und kostengünstiger durchgeführt. SeniVita ist damit weniger vom Fachkräftemangel der Branche betroffen. Die Umstellung führt aber auch zu höheren Umsätzen gegenüber der stationären Pflege, da behandlungspflegerische Tätigkeiten von der Krankenkasse übernommen werden. Die geplante Pflegereform wird die Umstellung weiter vorantreiben. Höhere Abrechnungsmöglichkeiten sollen zu Mehrerlösen führen.

Mittelverwendung
Der Emissionsverlös soll im Volumen von 10 Mio. Euro für die Umwandlung von (nicht börsennotierten) Genussrechten aus dem Jahr 2012 sowie den Umtausch der Anleihe 2011/16 im Volumen von 5 Mio. Euro verwendet werden. 9,2 Mio. Euro sind für den Bau/Umbau von Pflegeeinrichtungen in Bad Wiessee und Maisach vorgesehen. Die Baukosten in Bad Wiessee (Grundtück befindet sich im Eigentum von SeniVita) belaufen sich auf 10,3 Mio. Euro, davon werden 5,15 Mio. Euro über die Genussscheine bzw. den Cashflow finanziert, die restlichen 5,15 Mio. Euro über Bankdarlehen. Die Kosten für das Bauvorhaben in Maisach belaufen sich auf 7,9 Mio. Euro und sollen ebenfalls zu Hälfte über Genussscheine bzw. Bankdarlehen finanziert werden. Weitere 1,5 Mio. Euro sind für die Umstellung der stationären Pflegeeinrichtungen auf die AltenPflege 5.0 vorgesehen.

Geschäftsentwicklung
SeniVita investierte im vergangenen Jahr 22,7 Mio. Euro in den Neubau von Pflegeeinrichtungen sowie in den Umbau bereits bestehender stationärer Einrichtungen nach dem neuen Konzept AltenPflege 5.0. Vor dem Hintergrund der hohen Investitionen fiel ein Nettoverlust vor außerordentlichen Faktoren von -0,8 Mio. Euro an. Außerordentliche Erträge in Höhe von 2,04 Mio. Euro aus dem Verkauf von Sachanlagen führten zu einem Nettogewinn von 1,2 Mio. Euro. Es ist damit zu rechnen, dass auch künftig das Management Transaktionen bei Sachanlagen vornehmen wird, um das Ergebnis zu glätten. Langfristig sollte ein nachhaltiges Ergebnis vor und nach Steuern auch im Hinblick auf die gewinnabhängige Verzinsung für die Genusscheininhaber erzielt werden. Höhere Erlöse aus der geplanten Pflegereform und dem Konzept AltenPflege 5.0 sollten das Ergebnis positiv beeinflussen.

Ausgestaltung der Genussscheine: Grundverzinsung, gewinnabhängige Verzinsung
Die Verzinsung für die Genussscheine setzt sich aus einer Grundverzinsung von 7,00% und einer variablen gewinnabhängigen Verzinsung von 1,00% zusammen. Die Grundverzinsung wird gezahlt, sofern kein Jahresfehlbetrag entstanden ist. Gibt es einen Jahresfehlbetrag, so entsteht ein Nachzahlungsanspruch der Genussscheininhaber auf die Grundverzinsung. Die gewinnabhängige Vergütung beträgt 1,00% und ist an die Umlaufrendite gekoppelt. Die gewinnabhängige Verzinsung wird gezahlt, wenn die Grundverzinsung erfolgt ist, keine Nachzahlungsansprüche bestehen und danach noch ein Jahresüberschuss vorhanden ist. Für die gewinnabhängige Verzinsung gibt es keinen Nachzahlungsanspruch. Reicht der gesamte Jahresüberschuss nicht aus, erfolgt die erfolgsabhängige Vergütung anteilig. Eine Entnahme aus den Rücklagen ist jedoch nicht vorgesehen.

Nach der Grundverzinsung und der gewinnabhängigen Verzinsung wird die Verzinsung noch an die Umlaufrendite inländischer Anleihen gekoppelt. Nach Ablauf eines Jahres wird die Höhe der gewinnabhängigen Verzinsung von 1% mit der Umlaufrendite verglichen. Liegt die Umlaufrendite weniger als 3% unter der Grundverzinsung und variablen Verzinsung von ingesamt 7%, so erhöht sich die Grundverzinsung um diese Differenz. Eine Anpassung nach unten erfolgt dabei nicht. Im März 2013 lag die Umlaufrendite bei 1,3%. Bleibt die Umlaufrendite auf dem Niveau, so ist vom Unternehmen unter den genannten Voraussetzungen neben der Grundverzinsung auch eine gewinnabhängige Verzinsung von 1% zu leisten. Erst bei einer Umlaufrendite von 6% erhöht sich die Verzinsung um 1% von ingesamt 8% auf 9%.

Umtauschangebot für Genussrechte- und Anleiheinhaber
Wir rechnen damit, dass die im Jahr 2012 ausgegebenen, mit 7,25% (Tranche I) bzw. 6,50% (Tranche II) verzinsten und nicht börsennotierten Genussrechte im Volumen von 10 Mio. Euro in die neuen Genussscheine gewandelt werden. Der Umtausch erfolgt im Verhältnis 1:1. Denn die Genussrechte-Inhaber erhalten durch einen Umtausch handelbare Genussscheine. Dies dürfte auch die Handelbarkeit der Genussrechte positiv beeinflussen.

Anders sieht es bei den Inhabern der Anleihe 2011/16 aus. Auch hier beträgt das Umtauschverhältnis 1:1 zuzüglich einer Umtauschprämie von 30 Euro in bar. Damit entspricht dies einem Kurswert von 103% für die Anleihe. Da die Anleihe jedoch über 103% notiert, empfehlen wir den Anleiheinvestoren das Umtauschangebot nicht anzunehmen, dies würde erst bei einem Kurs von unter 103% Sinn machen.

Stärken
- Pflegereform und die Umstellung auf AltenPflege 5.0 sollten zu Mehrerlösen führen.
- attraktive Verzinsung, Kopplung nach oben an Umlaufrendite
- Bilanzstruktur wird verbessert, Eigenkapitalquote sollte im laufenden Jahr auf knapp 60% steigen.
- Hohe Kapitalrücklage dürfte selbst bei einem negativen Szenario mit mehreren Verlustjahren die Ausschüttung an die Genussscheininhaber sichern.
- Börsennotierung im Open Market ermöglicht auch einen Handel/Verkauf der Genussrechte, was aufgrund der unbegrenzten Laufzeit und einer Kündigungsmöglichkeit erst nach 48 Monaten sonst schwierig wäre.

Schwächen
-Genussscheine sind nachrangig und unbesichert.
- unbegrenzte Laufzeit, Kündigungsrecht für Investoren erst nach 48 Monaten mit einer Frist von 24 Monaten

Fazit:
Die Genussscheinemission ist für SeniVita als gemeinnütziges Unternehmen eine interessante Form der Wachstumsfinanzierung, da keine Gewinne an Gesellschafter ausgeschüttet werden. Aufgrund der Nachrangigkeit sollten Investoren nur in Genussscheine von guten Emittenten investieren. Aus unserer Sicht ist die SeniVita Sozial gGmbH ein solider Emittent. Die Gesellschaft verfügt über rund 10 Mio. Euro an Kapitalrücklage und Gewinnvortrag, die selbst bei einem negativen Szenario die Ausschüttung an Genussscheininvestoren sicherstellen sollten. Die Bilanzstruktur wird durch die Transaktion weiter verbessert, das Eigenkapital sollte bei Vollplatzierung im laufenden Jahr auf 58,6% steigen. Aufgrund des stabilen Geschäftsmodells und der attrakiven Rendite sollte sich ein Investment auch für die Genussscheininvestoren auszahlen.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: SeniVita Sozial gGmbH – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: fairesearch


Tab. 2: Eckdaten der SeniVita-Genussscheine