Nach einem vorläufigen Gutachten entwickelt sich unser Portfolio der ESPG AG wertstabil. Allerdings kann die Gesellschaft nicht ausschließen, dass es im Rahmen der Abschlussprüfungen zu leichten Abwertungen kommen wird. Sollte dies der Fall sein, könnte der Beleihungswert (Loan-to-Value) des Science Park-Portfolios die Zielmarke der Anleihebedingungen verfehlen. Daher ist eine Abstimmung der Anleihegläubiger über eine vorübergehende Aussetzung der LTV Covenants notwendig.
ESPG blickt nach vorläufigen Zahlen auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück – und das im aktuell angespannten Marktumfeld. Auch für das aktuelle Geschäftsjahr erwarten wir ein weiterhin robustes Mietwachstum.
Aktuell liegt die Anmeldequote allerdings noch deutlich unterhalb des erforderlichen Quorums von 50% für eine Beschlussfassung. Das Management bittet daher dringend alle Bond-Anleger sich bis Freitag, den 15. März anzumelden. Stimmberechtigte Anleihegläubiger müssen sich bei dem mit der Abstimmungsleitung beauftragten Notar Herrn Dr. Johannes Beil anmelden. Die Dokumente müssen spätestens bis zum Ablauf des 15. März 2024 eingehen. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Vorstand Ralf Nöcker die Maßnahmen.
BOND MAGAZINE: Sie möchten die Anleihegläubiger über eine Aussetzung des LTV-Covenants abstimmen lassen. Weshalb ist das notwendig?
Nöcker: Das Umfeld in der Immobilienbranche bleibt höchst komplex. Nach einem vorläufigen Gutachten entwickelt sich unser Portfolio wertstabil. Allerdings können wir nicht ausschließen, dass es im Rahmen der Abschlussprüfungen zu leichten Abwertungen kommen wird. Sollte dies der Fall sein, könnte der Beleihungswert (Loan-to-Value) des Science Park-Portfolios die Zielmarke der Anleihebedingungen verfehlen. Es handelt sich also um einen Beschluss, der uns mehr Flexibilität eröffnet. In den bislang geführten Gesprächen mit verschiedenen Anleihegläubigern haben wir positives Feedback für diesen Ansatz erhalten. Allerdings liegt die Anmeldequote nach wie vor deutlich unterhalb des erforderlichen Quorums für eine Beschlussfassung. Daher bitten wir dringend alle Bond-Anleger sich bis Freitag, den 15. März anzumelden.
BOND MAGAZINE: Worüber soll genau abgestimmt werden? Für welche Zeiträume soll der LTV ausgesetzt werden?
Nöcker: Die Vorgaben zum Loan-to-Value sollen geändert werden, da die Einhaltung durch die anspruchsvollen Rahmenbedingungen deutlich erschwert wird. Darüber hinaus soll rein vorsorglich über eine mögliche Aufstockung des Anleihevolumens um bis zu 20 Prozent unter strengen Bedingungen abgestimmt werden. Dies würde uns eine Alternative zur geplanten Mezzanine-Finanzierung eröffnen. In jedem Fall ist dies ein alternatives Finanzierungsmodell, das wir schon jetzt anlegen wollen, ohne wieder in eine langwierige, umständliche und teure Gläubigerversammlung gehen zu müssen.
BOND MAGAZINE: Gestern ist hierzu ein Gegenantrag eingegangen. Wie ist es dazu gekommen und wer hat den Antrag gestellt?
Nöcker: Gestern ist über die Vermögensverwaltung eines Vorstandsmitglieds ein Gegenantrag eingegangen. Der Antrag sieht vor, den gemeinsamen Vertreter, Herrn Klaus Nieding, zu ermächtigen und zu bevollmächtigen, nach eigenem Ermessen mit ESPG eine erneute Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants zum 31. Dezember 2024 zu vereinbaren. Eine entsprechende Ermächtigung bezüglich des Berichtsstichtages 31. Dezember 2025 ist nicht mehr vorgesehen. Dies halten wir für einen fairen Kompromiss, denn dieses Vorgehen sichert uns die erforderliche Flexibilität, um ESPG in eine erfolgreiche Zukunft zu führen.
BOND MAGAZINE: Erst im letzten Jahr wurde die (damalige) Anleihe 2018/23 verlängert und der Kupon angepasst. Jetzt möchten Sie die LTV-Covenants aussetzen lassen. Das ist nicht optimal. Wie wollen Sie den Anleihegläubigern bei der neuerlichen Anpassung der Anleihebedingungen entgegenkommen?
Nöcker: Ja, die erneute Abstimmung ist in der Tat sehr ärgerlich, denn es entsteht ein völlig falsches Bild vom eigentlich guten Ist-Zustand des Unternehmens. Wir haben die Mieteinnahmen gesteigert, den Leerstand reduziert und der Portfoliowert zeigt sich bislang wertstabil in einer Phase, in der kaum ein Bestandshalter um deutliche Abwertungen herumkommt. Diese positive Entwicklung sehen auch die Gläubiger, mit denen ich in den letzten Wochen gesprochen habe. Mit dem Gegenantrag beseitigen wir nun auch die Bedenken, die vereinzelt geäußert wurden. Damit wir den gemeinsamen Weg nun gehen können, müssen wir bei der Abstimmung aber auch das erforderliche Quorum erreichen. Dafür fehlen uns noch Anmeldungen. Ich bleibe aber zuversichtlich, denn unsere Gläubiger haben noch bis Freitag Zeit sich anzumelden.
BOND MAGAZINE: Ist eine Consent-Fee oder eine Bereitstellung von Sicherheiten für die Anleihegläubiger für das neuerliche Entgegenkommen geplant?
Nöcker: Bislang ist so etwas nicht geplant. Die Konditionen unserer Anleihe wurden jüngst auf ein faires Niveau gehoben. Um ESPG durch das aktuell überaus volatile und anspruchsvolle Marktumfeld zu manövrieren, benötigen wir Flexibilität und Zusammenhalt. Zu enge Auflagen oder zusätzliche Kostenpositionen wären bei diesem Vorhaben hinderlich.
BOND MAGAZINE: Wie können Anleihegläubiger abstimmen?
Nöcker: Stimmberechtigte Anleihegläubiger müssen sich bei dem mit der Abstimmungsleitung beauftragten Notar Herrn Dr. Johannes Beil anmelden. Die Dokumente müssen spätestens bis zum Ablauf des 15. März 2024 eingehen. Neben der Anmeldung müssen die Anleger einen Eigentumsnachweis und einen Sperrvermerk einreichen. Die Abstimmung erfolgt zwischen dem 18. März und dem 20. März 2024. Stimmberechtigte Personen finden auf der ESPG-Website unter „Investor Relations“ alle erforderlichen Informationen und Dokumente. Die Anmeldungen und Vermerke sind zu senden an espg@notariat-bergstrasse.de.
BOND MAGAZINE: Wie geht es weiter, wenn Anleihegläubiger der Aussetzung des LTV-Covenants zustimmen sollten?
Nöcker: Wir werden da weitermachen, wo wir aufgehört haben – der kontinuierlichen Weiterentwicklung unseres Science Park-Portfolios. Dafür sehe ich uns bestens aufgestellt. Science Parks bleiben trotz des aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfelds sehr gefragt. Das zeigt sich auch am Beispiel eines unserer jüngsten Vertragsabschlüsse mit dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt e.V. (DLR). Das DLR hat im Januar 2024 eine Nutzfläche von knapp 2.500 qm in unserem Science Park BLUECIRCLE angemietet. Wir führen laufend Gespräche mit anderen vielversprechenden Mietern und ich bin sehr optimistisch, dass wir bald neue Vertragsabschlüsse bekannt geben können. Diesen Weg können wir nicht allein gehen. Wir brauchen den Rückhalt unserer Gläubiger. Die Beschlüsse unserer Gläubiger würden uns in die Lage versetzen, die sich bietenden Chancen noch besser zu ergreifen.
BOND MAGAZINE: Wie ist die operative Geschäftsentwicklung?
Nöcker: Wir blicken nach vorläufigen Zahlen auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück – und das im aktuell angespannten Marktumfeld. Die annualisierte Nettokaltmiete des Monats Dezember 2023 stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum aufgrund von Neuvermietungen und der Inflationssicherung um insgesamt mehr als 20 Prozent auf rund 12,7 Mio. Euro. Auch für das aktuelle Geschäftsjahr erwarten wir ein weiterhin robustes Mietwachstum. Dies gründet zum einen auf dem Abschluss neuer Mietverträge. Zum anderen stützt unser Wachstumskurs die Verknüpfung von bestehenden Mietverträgen mit der Verbraucherpreisinflation.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: Ralf Nöcker © ESPG
